El mapa de precios de venta y alquiler en el AMBA
Cómo quedó el índice actualizado de casas y departamentos
REPORTE INMOBILIARIO
Prizma Brokers SRL
8/8/20264 min read
El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) atraviesa una etapa de señales encontradas y dinámicas a dos velocidades. Mientras que el segmento de alquileres registra subas generalizadas y continuas por encima de la inflación en los cuatro cordones de la región, el mercado de compraventa exhibe una recuperación heterogénea e inequitativa, con la Zona Norte del Gran Buenos Aires (GBA Norte) como la única región en alza sostenida.
Así lo revela el último informe elaborado en conjunto por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés, basado en el análisis continuo de publicaciones activas desde 2017. Con estos datos, analizamos las claves del mapa inmobiliario barrio por barrio y cómo interaccionan hoy la oferta, la demanda y las decisiones de los propietarios.
1. Venta de Inmuebles: Recuperación Desigual y Focos Principales
En la comparativa interanual, el mercado de venta muestra comportamientos dispares según el tipo de inmueble y la ubicación geográfica:
Casas: El precio mediano en dólares cayó un 0,4% interanual en el promedio general del AMBA. Sin embargo, GBA Norte actúa como la gran excepción, con un incremento interanual del 7,7%. En contraposición, CABA retrocedió un 0,9%, GBA Sur cayó 0,8% y GBA Oeste registró la mayor baja con -3,1%.
Departamentos: La dispersión entre zonas es menor, mostrando una modesta tendencia general al alza. GBA Sur lidera el crecimiento interanual con +3,1%, seguido de cerca por GBA Norte (+2,6%), mientras que CABA y GBA Oeste crecen ambos a una tasa del 1,6%.
Municipios y barrios más dinámicos
A nivel micro, se observan focos muy marcados de valorización:
Casas: Pilar encabeza las subas en el GBA con un alza del 18,8% interanual.
Departamentos: Ezeiza encabeza la suba fuera de la capital con 11,2% interanual, mientras que en la Ciudad de Buenos Aires, Puerto Madero ratifica su posición premium liderando con un incremento del 10,6% interanual.
Termómetro de confianza de mercado (Índice Caliente vs. Frío)
Según la métrica del informe —que compara los precios del mes corriente contra el promedio móvil de los últimos 6 meses—:
Mercado de Casas: Solo la Zona Norte del GBA se mantiene en fase "caliente" o en alza sostenida (tendencia que conserva interrumpidamente). CABA, GBA Sur y GBA Oeste permanecen en zona "neutra".
Mercado de Departamentos: Muestra un panorama más favorable. CABA conserva su tendencia al alza, sumándose gradualmente plazas del GBA Norte y GBA Oeste, mientras que GBA Sur permanece en zona neutra sin mayores oscilaciones.
2. La Demanda de Compra y el Factor Hipotecario
La cantidad de contactos realizados sobre publicaciones de departamentos en venta en CABA —indicador que funciona como proxy de la demanda real— mostró un crecimiento del 2,9% interanual.
Este impulso responde principalmente a las condiciones de financiamiento y a la reducción progresiva de las tasas de los créditos hipotecarios. Sin embargo, en el comportamiento intermensual reciente se observó una contracción transitoria en los contactos, lo que indica que si bien el crédito es el motor de la recuperación estructural, el volumen aún experimenta fluctuaciones de corto plazo.
3. Alquileres: Fuerte Alza de Precios a Pesar del Récord de Oferta
El escenario locativo corre por una vía completamente diferente. Los precios continúan su curso ascendente por encima de la inflación acumulada, aunque con un dato que llama poderosamente la atención: la oferta se multiplicó casi por cuatro (+290,1%) respecto a finales de 2023.
Variaciones de Precios
Aumento Interanual de Departamentos: CABA lidera las subas en alquileres de departamentos con un ajuste del 31,3% interanual, seguida por GBA Sur (25,7%), GBA Norte (21,9%) y GBA Oeste (21,2%).
Aumento Interanual de Casas: El incremento más pronunciado en el alquiler de casas se registró en la Zona Sur del Gran Buenos Aires, alcanzando un 30,6% interanual.
Destacados mensuales: En departamentos, Retiro (CABA) registró un alza del 6,2% en un solo mes, mientras que Vicente López lideró en el GBA con un 6,9%. En casas, Ezeiza sobresalió con un salto mensual del 13,9%.
A pesar de la inédita disponibilidad de inmuebles publicada en las plataformas, el aumento de oferta aún no se ha traducido en una moderación de los valores de publicación, los cuales siguen marcando pisos crecientes.
4. ¿Alquilar o Vender? La Encrucijada de los Propietarios
Frente a este escenario de dos velocidades, surge la inquietud recurrente entre los propietarios: ¿Conviene poner el inmueble en alquiler o sostener la venta?
Especialistas del sector señalan que no existe una respuesta única, sino que la decisión estratégica depende de tres factores centrales:
Tipología y superficie: Los departamentos pequeños (1 y 2 ambientes) presentan dinámicas muy distintas a las unidades familiares de 3 o más ambientes o casas.
Estructura dominial y urgencia: En ventas originadas por procesos sucesorios o de varios herederos, la voluntad mayoritaria es liquidar el activo y vender. En cambio, en propiedades de un único titular o departamentos de menor escala, la disyuntiva es permanente.
Costo de oportunidad de la expectativa: Cuando el precio de venta propuesto por el mercado no convence al propietario y este no tiene una inversión alternativa inmediata para ese capital, tiende a volcar la propiedad al mercado de alquiler. De este modo, genera una renta periódica mientras posterga la venta a la espera de un ciclo con valores de metros cuadrados más consolidados.
Conclusiones para Inversores y Propietarios
El mapa inmobiliario del AMBA en 2026 exige análisis de precisión por zona y tipología:
Para quienes buscan resguardo de valor o apreciación de capital en venta, GBA Norte y plazas puntuales como Puerto Madero o Pilar continúan consolidando su perfil sólido e inmune a las bajas del contexto general.
Para inversores enfocados en renta locativa, la amplia oferta de alquileres obliga a diferenciarse mediante la calidad del activo y la correcta tasación inicial, garantizando ocupación rápida sin perder rentabilidad frente a la inflación.
¿Estás pensando en vender, comprar o alquilar una propiedad en CABA o Gran Buenos Aires? En Prizma Brokers contamos con un equipo especializado de asesores e información de mercado en tiempo real para acompañarte a tomar la mejor decisión.